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民泊を始めたい方必見!民泊の始め方と知っておきたい法律の基礎をご紹介

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民泊を始めたい方必見!民泊の始め方と知っておきたい法律の基礎をご紹介

旅行に関する規制が緩和され、観光客が増えてきました。使っていない部屋や物件がある方の中には、民泊として利用して収入源にしたいと考える方も増えています。しかし、民泊の始め方や法律など、分からないことも多いでしょう。そこでこの記事では、民泊の始め方と民泊に関する法律の基礎を解説します。民泊を始めたい方は、ぜひ参考にしてください!

 

1.民泊の始め方


宿泊施設の運営は「旅館業法」で定められており、民泊も宿泊施設に該当します。そのため、許可を得ずに物件を民泊として貸し出し、宿泊料金を取ることは違法です。民泊を始めるためには、事前に申請して許可を得て運営しましょう。民泊を始めるためには、以下のような手順を踏みましょう。

  • 許可申請・届出の提出
  • リノベーション・必要設備の準備
  • 料金設定や規約の作成
  • 民泊サイトへの登録
  • 運営開始

 

1-1.許可申請・届出の提出

民泊には、旅館業として実施する「旅館業民泊」と、特定の自治体で許可を受けて運営する「特別民泊」、届出を出せば始められる「新法民泊」の3種類があり、それぞれ許可申請や届出の方法が変わります。特別民泊は自治体ごとに運営できる地域が決まっており、2泊3日以上の利用に限定されています。そのため、少しイレギュラーな形態です。ここでは「旅館業民泊」と「新法民泊」について説明します。
 
旅館業民泊は、ホテルや旅館などと同じような形態で運営できる民泊です。年間の営業可能日数に制限がない分、自治体の許可を取る必要があり、運営ハードルが高いです。
 
旅館業民泊を始めるためには、民泊登録要件を満たしているかを「建築指導課」「開発審査課」で行い、その後保健所への申請が必要です。申請時には以下のような書類が必要になります。

  • 登記事項証明書
  • 状況見取り図
  • 配置図・平面図
  • 構造設備の仕様図
  • 仕様承諾書
  • 水質検査成績書
  • 土地・建物登記簿謄本
  • 検査済証

新法民泊の基礎となる民泊新法では、「人を宿泊させる日数として国土交通省令・厚生労働省令で定めるところにより算定した日数が1年間で180日を超えないものをいう」という180日ルールが制定されています。つまり、新法民泊の場合は年間で民泊として営業できる日数は180日までと決まっているのです。
 
新法民泊はこのように制限がありますが、届出をして許可が降りればすぐに運営できます。
届出は、ポータルサイトと保健所のどちらでも行うことができます。届出にあたって、以下のような書類が必要です。
 

  • 商号、名称または氏名及び住所
  • 役員の氏名(法人の場合)
  • 法定代理人の氏名・住所(未成年者の場合)
  • 住宅の所在地
  • 住宅宿泊管理業者の商号など(管理業者に委託する場合)
  • 住宅図面
  • 誓約書

 
届出書は、ポータルサイトからダウンロード可能です。
 

1-2.リノベーション・必要設備の準備

民泊として集客するためには、ゲストに快適に利用してもらえるようリノベーションをしたり、お風呂やキッチンなどの必要な設備を準備する必要があります。お風呂とトイレを別にしたり、トイレを洋式の綺麗なものにしたりと、ゲストが泊まりたくなるようなリノベーションを行いましょう。
 
また、民泊サイトには写真も掲載します。写真で宿泊施設を決める人も多いので、写真を撮った時に魅力的に見えるよう、インテリアも工夫しましょう。
 

1-3.料金設定や規約の作成

民泊として貸し出せる状態になったら、料金設定や利用規約など、実際にゲストを迎え入れる準備をしましょう。料金設定は、閑散期は安く、長期休みや土日祝日などの繁忙期は高くすることが一般的です。また、連泊割を用意すればより長い間利用してもらえます。
 
規約も重要です。チェックイン・チェックアウト時刻の設定や禁止事項、クリーニングの有無などを決定します。特に禁止事項については、近所の迷惑にならないよう設定することが大切です。
 

1-4.民泊サイトへの登録

ゲストを集めるために、Airbnbのような民泊サイトに登録しましょう。民泊サイトには写真を掲載するので、外観や内観が魅力的に伝わるような写真を準備することが大切です。
 

2.新法民泊の場合理解しておきたい民泊新法

民泊新法(住宅宿泊事業法)は、平成29年6月に成立した民泊に関する法律です。民泊を運営するうえで重要な安全面・衛生面の確保やトラブルの防止、多様化する宿泊ニーズへの対応など、民泊サービスを最適化し健全に運用するために制定されました。
 
民泊新法では、民泊のホストである「住宅宿泊事業者」、事業者から依頼されて実際に民泊事業を運営する「住宅宿泊管理業者」そして、宿泊者と事業者をマッチングさせる「住宅宿泊仲介業者」の3種類が対象となります。
 

3.民泊新法における3つの重要ポイント


新法民泊を運営する際は、その基礎となっている民泊新法について重要ポイントを理解することが大切です。ここでは、民泊新法の中でも、民泊事業を運営するうえで特に押さえておきたい重要ポイントを3つご紹介します。
 

3-1.民泊を行うための要件を満たしている住宅が対象

住宅宿泊事業法では、民泊として貸し出せる住宅に要件を設けており、要件を満たしていない住宅を貸し出すことは違法行為にあたります。
 
住宅事業法第2条1項で、住宅の定義として2つが挙げられています。
 
一 当該家屋内に台所、浴室、便所、洗面設備その他の当該家屋を生活の本拠として使用するために必要なものとして国土交通省令・厚生労働省令で定める設備が設けられていること。
 
二 現に人の生活の本拠として使用されている家屋、従前の入居者の賃貸借の期間の満了後新たな入居者の募集が行われている家屋その他の家屋であって、人の居住の用に供されていると認められるものとして国土交通省令・厚生労働省令で定めるものに該当すること

 
つまり、対象となる住宅は、「設備要件」と「居住要件」を満たしている必要があります。
 

3-1-1.設備要件

設備要件として、「台所」・「浴室」・「便所」・「洗面設備」の4つが設けられていることが定められています。これらは生活をするために必要な設備とされ、例えば台所や浴室がないスペースを民泊施設として貸し出すことはできない、ということになります。
 

3-1-2.居住要件

居住要件としては、3つが挙げられています。
 

  • 現に人の生活の本拠として使用されている家屋であること
  • 入居者の募集が行われている家屋であること
  • 随時所有者等の居住の用に供されている家屋であること

 
これらの3つの条件に当てはまれば、一戸建てやマンションなどの共同住宅に問わず、民泊施設として届出を行うことが可能です。
 

3-2.180日ルールの制定

民泊新法では、「人を宿泊させる日数として国土交通省令・厚生労働省令で定めるところにより算定した日数が1年間で180日を超えないものをいう」という180日ルールが制定されています。つまり、年間で民泊として営業できる日数は180日までと決まっているのです。
 
180日ルール制定の背景には、営業日数が180日を超えると住宅としてみなすことが難しくなる、ホテルや旅館の営業に影響を与える、などの理由があります。180日を超えて営業したい場合は、旅館業として許可を取得し、開業する必要があります。
 
また、民泊新法以外で各自治体がこの営業可能日数をさらに制限しているケースもあります。詳しくは、ご自身が営業しようとしている地域の地方自治体に問い合わせて確認してみてください。
 

3-3.住宅宿泊事業の適正な遂行のための措置を義務付け

衛生の確保、周辺環境への悪影響の防止等の観点から、宿泊者名簿の備付けや苦情等への対応など、様々な義務が住宅宿泊事業者に課されています。また、住宅宿泊事業法第42条によると、法令違反となる行為をした場合、業務停止命令や登録の取消、罰則などの処分が課されることもあります。
 

4.正しい手順を理解して、民泊を適正に運営する


今回は、民泊を始めたい方に対して、民泊の始め方や関係する法律の重要ポイントについて解説しました。特に新法民泊は、届出だけで運営できるため運営ハードルが低い民泊です。しかし、その分民泊新法によって要件やルールが厳しく定められています。民泊を安全かつ適正に運営するためには、民泊の始め方と民泊新法について把握することが大切です。
 
民泊新法については、国土交通省が運営する民泊ポータルサイトで詳しく解説されています。こちらも併せてご覧ください。
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